È POSSIBILE USUCAPIRE UNA PARTE DELLA FACCIATA CONDOMINIALE? IL TRIBUNALE DI PALERMO DICE DI NO

Un condomino può “fare sua” una parte della facciata solo perché vi ha installato per anni un cartellone pubblicitario? La risposta, chiara e netta, arriva dal Tribunale di Palermo: no, non è possibile usucapire una porzione di bene comune se non si è impedito agli altri di utilizzarla. Una decisione destinata a fare scuola, specie in quei contesti urbani dove le superfici condominiali diventano spazi per affissioni, insegne o impianti.

La sentenza n. 2797/2025 del Tribunale di Palermo affronta un caso tutt’altro che raro: un condomino aveva installato – e mantenuto per oltre vent’anni – un cartello pubblicitario su una porzione della facciata dell’edificio. Forte del tempo trascorso, aveva chiesto di essere riconosciuto proprietario di quella parte di muro, invocando la cosiddetta “usucapione”.

Ma il giudice è stato chiaro: non basta occupare a lungo un bene comune per farlo proprio. Perché si configuri l’usucapione su una parte condominiale, è necessario escludere concretamente gli altri condomini dall’uso di quella porzione. In questo caso, invece, la restante parte della facciata era sempre rimasta accessibile e utilizzabile da tutti. Dunque, mancava il requisito fondamentale: il possesso esclusivo, visibile, continuo e soprattutto “contro” gli altri comproprietari.

E poi, una domanda di principio: si può davvero usucapire una sola parte di un bene indivisibile, come una facciata condominiale? Il Tribunale risponde di nuovo negativamente. Non esiste nel nostro ordinamento un “diritto d’uso esclusivo” su un pezzo di facciata, come se fosse un diritto autonomo e separato dal bene comune. La proprietà condominiale è, per sua natura, indivisa.

Un principio già affermato dalla Cassazione (Sezioni Unite n. 33645/2022), oggi ribadito con forza: l’usucapione non può diventare un modo per privatizzare silenziosamente ciò che è di tutti. Nessuna scorciatoia per trasformare un uso prolungato in proprietà.

Una sentenza che lancia un messaggio forte: il tempo, da solo, non basta a legittimare un diritto. Serve un possesso esclusivo e “in opposizione” agli altri. E nel condominio, questo principio vale doppio.

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