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DANNI DA INFILTRAZIONI: IL CONDOMINIO CONDANNATO IN QUANTO CUSTODE DEI BENI COMUNI

La Corte di Appello di Genova, con la sentenza n. 1057 del 19 ottobre 2021, ha stabilito che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno.

La proprietaria di un box auto, citava in giudizio innanzi al Tribunale di Genova il proprio condominio, chiedendo il risarcimento dei danni subiti dalle infiltrazioni provenienti dalla copertura condominiale. La proprietaria del box chiedeva altresì che venissero effettuati lavori per prevenire il verificarsi di tali fenomeni. Il Tribunale di Genova condannava il condominio ad eseguire i lavori per porre fine alle infiltrazioni, nonché lo condannava a risarcire i danni subiti dalla proprietaria del box. Il condominio ricorreva in appello. Dalla CTU svolta nel giudizio di primo grado, risulta che il box di parte appellata è sovrastato da una copertura di proprietà condominiale.

La causa delle infiltrazioni è determinata dalla vetustà e dal degrado delle opere di impermeabilizzazione, sottostanti la pavimentazione. Secondo il condominio, la responsabilità è da attribuire ad una società esterna che era tenuta alla manutenzione dell’area sovrastante la copertura condominiale. Difatti, nello stesso regolamento di condominio, richiamato anche nell’atto di compravendita della proprietaria del box, si fa riferimento alla manutenzione di questa società esterna. Secondo la Corte, ciò non è sufficiente per esonerare il condominio dalla responsabilità. Infatti, come evidenziato dall’appellata, un conto è l’obbligo di manutenzione, altro è l’obbligo di custodia. Il Ctu ha descritto uno stato di incuria della copertura che si trascina da anni e di cui il condominio proprietario, avrebbe dovuto rendersi conto. I comproprietari sarebbero dovuto intervenire, senza accettare passivamente l’inerzia della società di manutenzione. Sussiste, quindi, comunque, una colpa a carico del condominio per essersi disinteressato delle condizioni della copertura, pur sapendo che chi aveva delegato a mantenere l’area era, a suo stesso giudizio, inaffidabile.

La Corte di Appello di Genova, ha sostenuto che, il proprietario è custode di un bene e di conseguenza è responsabile per eventuali danni a terzi. Inoltre, il Condominio è responsabile per i danni causati anche nel caso in cui abbia trasferito ad un terzo poteri di intervento. L’unica prova liberatoria ammessa dall’art. 2051 c.c. è la dimostrazione del caso fortuito, che nel caso di specie non si è verificato. La Corte ha anche precisato che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno. L’ente di gestione, risponde “ex” art. 2051 c.c. dei danni cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, sebbene tali danni siano causalmente imputabili anche al concorso del fatto di un terzo.

Laddove vi sia una corresponsabilità in solido tra più soggetti, ex art. 2055 c.c., comporta che la domanda del condomino danneggiato vada intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati.


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Dott.ssa Margherita Susanna



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