AGEVOLAZIONE PRIMA CASA: SI PUÒ ACQUISTARE UN NUOVO IMMOBILE SE QUELLO GIÀ POSSEDUTO È INIDONEO?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24478 del 3 settembre 2025, ha fatto chiarezza su un tema ricorrente e controverso: è possibile acquistare una nuova abitazione con i benefici “prima casa” anche se si è già proprietari di un altro immobile, purché quest’ultimo sia “inidoneo” a essere abitato e non sia stato acquistato con agevolazione.

Nel caso esaminato dalla Suprema Corte, un contribuente aveva acquistato una nuova abitazione, pur essendo già proprietario, nello stesso Comune, di un piccolo appartamento composto da una camera da letto e un soggiorno. L’Agenzia delle Entrate contestava l’agevolazione “prima casa” sul nuovo acquisto, sostenendo che fosse già proprietario di un immobile. Ma la Cassazione ha stabilito che l’inidoneità dell’immobile preposseduto – per dimensioni o altre condizioni – lo rende assimilabile a chi non possiede affatto una casa.

Attenzione però: se l’abitazione “inidonea” era stata acquistata con l’agevolazione prima casa, il contribuente non può fruire nuovamente del beneficio, a meno che non venda la vecchia casa prima del nuovo acquisto o entro due anni da quest’ultimo.

Secondo i giudici, l’inidoneità può essere oggettiva (es. inagibilità strutturale) o soggettiva (es. sopravvenuta inadeguatezza per aumento del nucleo familiare). La Cassazione riconosce quindi una valutazione flessibile, tenendo conto della reale possibilità abitativa dell’immobile.

Anche l’Agenzia delle Entrate, pur con posizioni storicamente altalenanti, in recenti risposte ha riconosciuto l’inidoneità come causa legittima per ottenere nuovamente l’agevolazione, soprattutto in casi documentati come terremoti o incendi (es. Torre dei Moro, Milano 2021).

DOMANDE FREQUENTI

🔹 Posso ottenere l’agevolazione “prima casa” se possiedo già un immobile nel Comune?

Sì, se l’immobile posseduto è inidoneo ad essere abitato e non è stato acquistato con agevolazione.

🔹 Cosa si intende per “inidoneità”?

Qualsiasi condizione, oggettiva o soggettiva, che renda la casa non adatta all’abitazione (es. troppo piccola, inagibile, danneggiata).

🔹 Cosa succede se la casa inidonea era stata comprata con agevolazione?

Non si può richiedere un nuovo beneficio, a meno che la casa venga venduta prima o entro due anni dal nuovo acquisto.

🔹 Come si dimostra l’inidoneità?

Attraverso documentazione tecnica (inagibilità) o dimostrazione del mutato fabbisogno abitativo (es. aumento del nucleo familiare).

🔹 È possibile avere certezze prima di acquistare?

Sì, tramite interpello all’Agenzia delle Entrate o con consulenza legale preventiva.

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