La trascrizione è finalizzata a rendere opponibili ai terzi quegli atti d’acquisto aventi ad oggetto,
per lo più, diritti reali immobiliari.
Affinchè il sistema si regga, è necessario che sia rispettata la continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.) ossia che, come vale per il principio derivativo, la trascrizione a favore dell’acquirente e contro l’alienante sia preceduta da una corrispondente trascrizione dell’acquisto precedente a
favore del medesimo alienante e contro un precedente titolare …
Sono soggetti a trascrizione anche i contratti preliminari (aventi ad oggetto la conclusione di alcuni contratti di cui all’art. 2943 c.c.).
La previsione costituisce un’apparente anomalia, considerato che il contratto preliminare produce effetti obbligatori, mentre gli atti soggetti a trascrizione sono normalmente quelli ad efficacia
reale.
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Perchè quindi trascrivere un contratto preliminare?
Come detto, il contratto preliminare produce effetti obbligatori (non reali) e l’obbligo giuridico che nasce vincola solo le parti.
Ne deriva che il promittente venditore può, in spregio agli impegni assunti, vendere lo stesso
immobile ad altre persone o costituire su di esso diritti reali limitati o iscrivere ipoteche.
In tali casi, l’unico rimedio a disposizione del promissario acquirente leso è quello risarcitorio,
rimanendo gli atti posti in essere dal promittente venditore infedele del tutto validi.
Con la trascrizione del preliminare invece, eventuali vendite sullo stesso immobile o pregiudizievoli non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.
La trascrizione del preliminare produce infatti un effetto c.d. prenotativo facendo retroagire gli
effetti della trascrizione dell’atto definitivo, qualora venga sottoscritto, al momento della
trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l’atto definitivo
fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate le eventuali trascrizioni o iscrizioni successive alla trascrizione del preliminare.
Ma vi è di più. Questa formalità garantisce un’ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di
mancato adempimento del contratto preliminare. Infatti l’art. 2775-bis c.c. riconosce ai crediti
dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per ottenere il doppio
della caparra) privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare.
L’acquirente, ha quindi diritto di essere preferito ad altri creditori e quindi di essere pagato prima
di altri creditori nella ripartizione del ricavato dalla vendita forzata.
Occorre tenere a mente peraltro che tali specifiche tutele trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.).
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In conclusione, se si vuole ottenere una tutela piena ed effettiva, è opportuno trascrivere il
preliminare. In caso contrario, le parti – in particolare l’acquirente – potranno correre maggiori
rischi.
La trascrizione, che consiste nell’inserimento del contratto preliminare nei Registri Immobiliari,
viene eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il contratto preliminare entro 30 giorni
dalla stipula del contratto medesimo.
Infine, è consigliabile trascrivere quanto prima, dal momento che solo la trascrizione produce
l’effetto prenotativo di cui sopra, prescindere dalla data della stipula del contratto stesso.
Avv. Eleonora Sartor
Studio MB
